Семейная ипотека в 2026 году: основные изменения

«Одна семья — одна ипотека»

С 1 февраля семейную ипотеку можно будет оформить лишь одну на семью. Раньше право на льготный кредит было у каждого из супругов. Чтобы реализовать эту норму, созаемщиками в обязательном порядке должны будут выступать оба взрослых члена семьи.

Оформить вторую ипотеку на семью получится после погашения первого кредита и при рождении ещё одного ребенка.

Оба супруга несут ответственность за погашение ипотечного кредита даже в случае развода. Урегулировать этот вопрос можно будет, например, разделив сумму долга пополам или переоформив кредитный договор на одного из супругов. И если россиянин уже воспользовался льготной программой, то второй возможности уже не будет.

«Донорской» ипотеки больше не будет

Законная схема позволяла купить квартиру по льготной ставке даже тем, кто не подходит под условия семейной программы. Такой кредит оформлялся на так называемого донора — человека, который формально соответствует требованиям льготной ипотеки. С 1 февраля 2026 года включить третьих лиц в ипотечный договор не получится (за исключением случаев, когда собственных доходов у супругов недостаточно и нужна финансовая поддержка созаемщиков). Кроме того, семья донора теряет право на семейную ипотеку.

Фиктивный развод не поможет

После развода оформить семейную ипотеку каждый из пары сможет отдельно только при соблюдении ряда условий:

• Наличие одного ребёнка, родившегося с 1 января 2018 года (до 6 лет включительно), двоих и более несовершеннолетних детей (независимо от даты рождения), или ребёнка-инвалида.
• Отсутствие действующей льготной ипотеки с господдержкой (семейная, IT-ипотека и т.д.) с договором, заключенным после 23 декабря 2023.
• Отсутствие общей льготной ипотеки, в которой вы выступаете созаемщиками. Один из супругов получит право на новую льготную ипотеку только если старая будет полностью погашена либо выйдет из договора (откажется от своих прав на купленное жилье по нотариальному соглашению) или рождение ещё одного ребёнка.

Снижение субсидий банкам

Семейная ипотека — это государственная программа. В её рамках правительство отдаёт банкам часть прибыли, недополученной при оформлении семейной ипотеки. Это и есть государственное субсидирование программы.

В 2026 году власти сокращают объёмы выплат банкам на предоставление семейной ипотеки. А чем меньше у банка субсидий, тем жёстче требования к будущим заёмщикам и первоначальному взносу, и тем меньше одобренных ипотек. Кроме того, текущие одобренные заявки будут пересматривать, оценивая по новым параметрам, что может снизить размер одобренной суммы, и её просто не хватит на понравившуюся квартиру.

Какие ещё планируются нововведения

По мнению экспертов, изменения семейной ипотеки этим не ограничатся. 

Возможно введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей в семье. Так, для семей с одним ребенком ставка будет 12 %, для семей с двумя детьми — 6 %, а для многодетных семей — 4 %.

Ещё одно предложение — ввести запрет на оформление льготного кредита не по месту прописки.

Напомним. 

Программа господдержки «Семейная ипотека» была запущена в 2018 году. Сейчас она продлена до 2030 года. До 1 февраля 2026 года воспользоваться ей могут:

• семьи, где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет включительно;
• семьи, где есть ребенок-инвалид;
• семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития (Сыктывкар в них входит).

Программой можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке у застройщика, так как средства заёмщиков защищены эскроу-счетами.