Подпишитесь на наш канал в Telegram 
19 ноября 2018
Ипотечные ставки могут серьёзно поменяться в течение всего нескольких месяцев. Вполне естественно, что в условиях их снижения возникает желание рефинансировать жилищный кредит. Экономия на переплате банку по процентам может исчисляться сотнями тысяч рублей.
Снижение процентной ставки преподносится клиентам, как основное преимущество рефинансирования. И это, действительно, актуально, но только при большом остатке долга. В этом случае даже небольшое изменение ставки в меньшую сторону может привести к значительной экономии.
Снижение оправдано и в тех случаях, когда процент был увеличен непосредственно в момент оформления. Например, если заёмщик не смог предоставить справку с места работы или оформить страхование жизни, а теперь его ситуация изменилась.
Нередко заёмщики просят увеличить сроки кредитования, чтобы снизить размер ежемесячного платежа. Этот вариант может пригодиться и в случае ухудшения платёжеспособности.
Как оказалось, при рефинансировании возможно не только снизить процентную ставку, но и получить часть средств наличными. Зачастую программы позволяют заёмщику получить на руки дополнительную сумму сверх текущей задолженности. Эти деньги можно использовать на нужды ремонта или необходимые покупки.
Оформлять рефинансирование невыгодно, если половина срока договора уже прошла. Большинство банков устанавливает на ипотечные займы аннуитетную систему гашения, при которой заёмщик вносит равные ежемесячные платежи. При такой схеме львиная доля процентов выплачивается в начале срока. Экономии не получится, если рефинансировать ипотеку после того, как большая часть долга уже выплачена.
Также переоформление ипотеки предполагает платные услуги: повторное проведение оценки недвижимости и её страхование. Они «съедают» часть экономии. Помимо этого, новый банк может устанавливать увеличенную процентную ставку на период переоформления залога — снятия обременения с жилища и наложения нового. Не стоит забывать также и о том, что процедура рефинансирования занимает время — пока рассматривается заявка, по действующему займу продолжают начисляться проценты.
Для рефинансирования традиционных справок с работы и бумаг на недвижимость будет недостаточно. Помимо них потребуются документы от банка, в котором оформлена ипотека: справки о текущем размере задолженности, своевременности и полноте выполнения обязательств.
Чтобы ответить на этот вопрос, мы рассмотрим конкретный пример из жизни одной нашей клиентки.
Ипотеку клиентка выплачивала ровно год, за который отдала 112 000 ₽ основного долга и около 290 000 ₽ — процентов.
Спустя год другой банк, в котором Надежда была участником зарплатного проекта, предложил оформить рефинансирование займа под 10% годовых. Заинтересованная в снижении ежемесячного платежа, она согласилась. Сумма долга на тот момент составляла 2 088 000 ₽.
Дополнительные расходы составили 7000 ₽ — оплата госпошлины за переоформление залоговых документов, новая страховка на квартиру, новая независимая оценка недвижимости. Также женщине пришлось заплатить 19 000 ₽ в счёт уплаты процентов, начисленных по действующему кредиту в ожидании одобрения нового займа.
Дополнительные траты возникли и в первые два месяца оплаты нового займа — банк установил процентную ставку на уровне 12,5% на период переоформления залоговой документации. За эти два месяца Надежда заплатила 43 000 ₽ в счёт уплаты процентов, а её ежемесячный платёж составлял 30 500.
С третьего месяца, когда залог был переоформлен, банк установил обещанную процентную ставку 10% и платёж снизился до 27 500 ₽, срок платежей снова составил 10 лет за вычетом двух месяцев, оплаченных ранее.
Сумма переплаты на этих условиях составила 1 190 000 ₽, к которым мы прибавим расходы, понесённые ранее, в том числе уже уплаченные обоим банкам проценты — получим 359 000 ₽.
Итоговая переплата — 1 549 000, экономия — более четверти миллиона рублей, по сравнению с условиями по старому кредиту.
На первый взгляд выгода не так велика, однако, клиентка действительно смогла сэкономить, и получила более комфортный срок и сумму платёжа. Если бы Надежда захотела сохранить тот же самый срок в 9 лет, то сумма её выгоды превысила бы 386 000 ₽, но ежемесячный платёж составил бы 29 500 рублей.
«Хоть я и предполагала, что рефинансирование может стать причиной дополнительных расходов, признаться, в определённый момент мне показалось, что я зря всё это затеяла. Я вооружилась калькулятором, ещё раз сверилась с графиками платежей и выдохнула — не зря. Подобные траты действительно сбивают с толку, кажется, что платишь даже больше, чем раньше. Чтобы избежать этого и не сомневаться, тем, кто задумался о рефинансировании, стоит заранее предусмотреть эти расходы, хорошо всё пересчитать, свериться с условиями в новом банке и только тогда принимать решение, убедившись, что выгода очевидна», — советует Надежда.
Практически все крупные банки предлагают индивидуальные условия рефинансирования ипотеки, как для своих клиентов, так и для клиентов других банков. На процентную ставку может повлиять наличие либо отказ от страхования жизни и здоровья заёмщика, а также факт его принадлежности к числу зарплатных клиентов банка. Узнать об условиях можно у кредитных специалистов выбранного учреждения. В условиях, обычно, обозначена фиксированная процентная ставка, которая индивидуально определяется в момент одобрения заявки и сохраняется на весь период выплат.
