Как узаконить перепланировку квартиры

Зачастую это означает снос перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилых или наоборот нежилых помещений. И не всегда понятно, как воплотить все задумки в жизнь. В этом материале мы раскроем, с чего начать перепланировку, как провести всё по закону, какие документы для этого понадобятся, и что грозит, если этого не делать.

Что такое перепланировка

В Жилищном кодексе перепланировкой называют изменение конфигурации помещения. То есть, появление стен или новых проемов, которые как-то меняют жилое пространство, перестановку плиты или ванной, увеличение или уменьшение комнат должно быть официально согласовано и зарегистрировано. Это касается в том числе квартир со свободной планировкой, которые позволяют оборудовать жильё под нужды семьи.

Что не разрешат

• Размещать кухни на месте жилых комнат и наоборот.
• Размещать санузлы на месте жилых комнат и кухонь, запрещено делать прямой выход из санузла в кухню или комнату, но если в квартире два санузла, то можно сделать прямой выход из ванной в одну из спален.
• Запрещено устраивать теплые полы от общедомовых коммуникаций, выносить радиаторы отопления на балкон.
• Объединять балконы и лоджии с квартирой. Здесь есть тонкость, согласно ст. 15 ЖК РФ балконы и лоджии не входят в общую площадь квартиры, а на общем собрании всех собственников многоквартирного дома, голосуют пропорционально общей площади. Если ты присоединил лоджию, то у тебя увеличилось количество голосов, а у остальных оно осталось неизменным, что ухудшило их положение на общем собрании. Поэтому, теоретически, проведя собрание и получив 100% голосов, можно присоединить балкон или лоджию, но тут встает новое препятствие, на каждый дом выделено определенное количество тепловой энергии. А присоединяя балкон или лоджию, мы увеличиваем тепловой контур дома, учитывая запрет выносить радиаторы отопления на балкон, может возникнуть ситуация, что соседи останутся с холодными батареями.

Дополнительные стены могут создать лишнюю нагрузку, а вмешательство в несущие конструкции здания и вовсе привести к деформации или разрушению. Поэтому согласование перепланировки необходимо, а государство не безосновательно не доверяет жильцам такие вопросы. К сожалению, далеко не всегда собственники согласовывают перепланировку, пугаясь бюрократии.

Если перепланировка не узаконена

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют от 2000 до 2500 рублей и потребуют за свой счёт всё вернуть как было. Если собственник не восстановит прежний вид квартиры, то суд может принять решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такой квартиры. Владелец в результате получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение. Другие проблемы: в нотариальной конторе откажутся оформлять наследство, если данные в документах не соответствуют фактическому состоянию помещения; могут возникнуть сложности при оформлении сделки купли-продажи.

По порядку

Заниматься подготовкой необходимых документов может собственник квартиры, либо лицо, имеющее такое право по доверенности. Перепланировку делают в пять этапов:

1. Подготовка проекта перепланировки и подача заявления о перепланировке в администрацию города.
2. Получение от администрации решения о согласовании перепланировки и проведение работ по перепланировке квартиры.
3. Приглашение приемочной комиссии для подписания акта завершения работ.
4. Обращение в БТИ для внесения изменения в технический план квартиры.
5. Сдача готового техплан в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет.

Чтобы проект перепланировки учитывал все требования и нормы и без проблем прошел согласование, проще всего обратиться в специализирующиеся на этом организации. У компании, в которую вы обратились, должны быть допуски СРО на выполнение проектных работ. Чтобы убедиться, что у компании действительно есть эти допуски, запросите соответствующее свидетельство. В нём указано, в какой СРО состоит компания, и за каким номером в реестре она числится. Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект.

Где проект согласовать

Готовый проект надо предоставить в администрацию города или района. Кроме проекта возьмите с собой такие документы (на всякий случай берите и оригиналы, и копии):

• Заявление о предоставлении муниципальной услуги.
• Доверенность, если она необходима.
• Документ, удостоверяющий личность.
• Документы на помещение.
• Проект перепланировки.
• Письменное согласие всех членов семьи.
• Письменное согласие всех собственников квартир в доме, если перепланировка требует присоединения части общего имущества.

Подробнее со списком необходимых бумаг можно ознакомиться здесь.

Жители Сыктывкара по вопросам перепланировки могут обращаться в отдел по организации предоставления муниципальных услуг: ул. Бабушкина, 22, кабинет 103. Либо прийти в любое из отделений Многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг «Мои документы». В обмен на документы вам выдадут расписку о их приёмке. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки. Если вам пришло уведомление об отказе в муниципальной услуге, придется переделывать проект или судиться.

Работы

Ведите ремонт и перепланировку строго по проекту, который вам сделали. Уведомьте об этом нанятую бригаду. Если вы отойдёте от проекта, административная комиссия не примет у вас перепланировку. Придется переделывать. Когда работы закончатся, вызовите кадастрового инженера из БТИ (это платная услуга). Он сделает замеры, чтобы оформить новые техпаспорт и техплан. Инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой.

Согласование перепланировки

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обратитесь в администрацию. Приемочная комиссия проверит, всё ли соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Перепланировка ипотечной квартиры

Закон позволяет провести процедуру перепланировки и для квартир, находящихся в ипотеке, но права собственника распоряжаться своим имуществом в этом случае законодательно ограничены. Как правило, ипотечный договор содержит пункт либо о полном запрете перепланировки, либо о том, что она должна быть согласована с банком. Так финансовая организация старается себя обезопасить. Но из-за роста конкуренции банки стали лояльнее и часто идут навстречу заёмщикам. У банка нужно взять письменное согласие на перепланировку ипотечной квартиры и добавить эту бумагу в пакет документов для жилищной инспекции. В остальном процедура будет почти такой же:

1. Тщательное изучение банковского договора ипотечного кредитования.
2. Получение официально заверенного заключения БТИ. В документации должно быть подтверждено соответствие будущей перепланировки всем требованиям законодательства, а также стандартным нормам ведения строительных работ.
3. Необходимо отправить в банковское учреждение официальное заявление, в котором будет приложена копия заключения, полученного от БТИ.
4. Получение официального разрешения банка на проведение ремонтных работ определённого вида.
5. Проведение монтажных и строительных работ в жилом помещении.
6. По итогам всех производимых действий составить обновленный план планировки квартиры, а также официально утвердить его.

Кстати, страховую компанию также необходимо уведомить о грядущей перепланировке. И сделать это нужно ещё до похода в банк. Дело в том, что перепланировка предполагает изменения в общей площади квартиры, и эти параметры обязательно нужно будет изменить и в страховых документах. В договор нужно будет внести соответствующие поправки.