Как правильно платить ипотеку

Поставьте небольшой опыт и два-три месяца поживите, откладывая сумму примерно равную ежемесячному платежу. Проверьте, получается ли справляться с дополнительной финансовой нагрузкой, насколько вам приходится экономить, платёж какого размера был бы для вас комфортным.

Внимательно читайте договор с банком: он должен позволять вам регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а дополнительные условия не должны делать ипотеку дороже из-за досрочного погашения. И неплохо бы заранее узнать у консультанта в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение и оформления бумажного заявления. Сейчас нередко это можно делать через онлайн-банк или приложение на смартфоне.

Тщательно изучите рынок ипотечных предложений. Даже десятые доли процентной ставки, которые могут показаться незначительными, сказываются на размере переплаты. Поэтому не стоит забывать о специальных и льготных программах для зарплатных клиентов или для семей с детьми (от 4,5 до 6 % годовых), программе ипотеки с господдержкой до 6,5 %, партнёрских программах застройщика и банка со ставками от 0,5 %.

Всё просто: чем меньше сумма кредита, тем быстрее вы отдадите долг банку и тем меньше будет переплата.

Для заёмщика, рассчитывающего на быстрое погашение, больше подойдет вариант с первоначальным взносом от 20 % (а если получится, то больше). Клиентам с большим первоначальным взносом банки нередко дают более выгодные кредиты.

Уменьшить финансовую нагрузку может рефинансирование ранее взятой ипотеки. По сути это та же ипотека, но под более низкий процент. Например, если вы оформили ипотеку по ставке 12 %, то рефинансировать её можно под 8–9 %. Освободившиеся средства, кстати, можно направить на досрочное погашение кредита.

Оформить его можно в том же или другом банке, где будут наиболее выгодные и подходящие под вашу ситуацию условия. Но учтите: рефинансирование потребует затрат времени и денег. Поэтому реальную выгоду от этой процедуры вы ощутите, если вам предстоит платить ипотеку ещё как минимум пять лет. 

Основной аргумент против использования ипотеки в решении квартирного вопроса — переплата по процентам. Самый эффективный способ сократить именно переплату — досрочные платежи на сокращение срока ипотеки. Рассчитайте платёж так, чтобы каждый месяц вы могли вносить немного больше. Хотя бы на 2 000–5 000 ₽. Каждый раз этот скромный досрочный платёж нужно направлять на уменьшение срока кредита. Покрывая наперёд платежи, которые идут в тело кредита, вы заставляете «сгорать» проценты по переплате.

Этот способ работает до тех пор, пока в ежемесячном платеже часть, которая идёт на покрытие тела кредита, и часть в погашение процентов не станут равны друг другу.

Пример

• Двухкомнатная квартира в «Бьярме» — 2 030 000 ₽
• Первоначальный взнос — 20 % или 406 000 ₽
• Процентная ставка — 8,9 %
• Тело кредита — 1 640 000 ₽
• Общая сумма выплат банку — 3 516 743 ₽ (из них на погашение процентов — 1 876 743 ₽)
• Ежемесячный платёж — 14 650 ₽
• Начало выплат — май 2020 года
• Конец выплат — июнь 2040 года

Если вы будете ежемесячно вносить дополнительно 5 000 ₽ на сокращение срока ипотеки, то срок ипотеки сократится с 20 до 13 лет:

• Тело кредита — 1 443 927 ₽
• Погашение процентов — 1 034 414 ₽
• Ежемесячный платёж — 14 650 ₽
• Начало выплат — май 2020 года
• Конец выплат — июль 2033 года

Выгода составит почти 850 000 ₽. Дальше можно продолжать платить без досрочных платежей или вкладывать деньги в уменьшение размера ежемесячных выплат. Это еще сократит сумму переплаты и срок кредита.

Второй способ упростить выплату ипотеки — сокращать размер ежемесячного платежа. Например, для вас комфортен платёж в 15 000 ₽. У вас есть возможность раз в какой-то период делать досрочные платежи по 50–100 тыс. ₽ и больше (например, маткапитал). Вы вносите определённую сумму и снижаете платёж, условно, до 12 000 ₽. И тут приходит время для главного приёма — продолжайте каждый месяц платить 15 000 ₽, как будто ничего не менялось. А ту сумму, которая превышает необходимый платёж, вносите как досрочный.

Таким образом с каждым разом платёж будет становиться всё ниже. Ипотека будет платиться всё быстрее. А вы получите бонус в виде сниженного риска.

Психологически этот способ гораздо комфортнее и эффективнее, чем откладывать деньги, чтобы внести их одной большой суммой. К тому же, когда вы берёте ипотеку, вы как бы даёте банку обещание: «Каждый месяц, что бы ни случилось, я буду вам платить по 15 000 ₽». Но жизнь подбрасывает вызовы: больничный, смена работы, отпуск, непредвиденные траты. Уменьшая платёж и снижая ежемесячную долговую нагрузку вы сможете безболезненно пережить трудные времена и, если ситуация будет безвыходной, не вносить привычную сумму в 15 000 ₽. Быть может, к тому моменту ежемесячный платёж превратится уже не в 12 000, а в 8 000, а то и в 3 000 ₽.

Этот способ очень простой: платёж постепенно сокращается. Но его прелесть в том, что однажды вам хватит денег, чтобы полностью закрыть долг раньше срока.

Пример

• Двухкомнатная квартира в «Бьярме» — 2 030 000 ₽
• Первоначальный взнос — 20 % или 406 000 ₽
• Процентная ставка — 8,9 %
• Тело кредита — 1 640 000 ₽
• Общая сумма выплат банку — 3 516 743 ₽ (из них на погашение процентов — 1 876 743 ₽)
• Ежемесячный платёж — 14 650 ₽
• Начало выплат — май 2020 года
• Конец выплат — июнь 2040 года

Если вы в первый год внесёте, например, маткапитал (466 617 ₽) на уменьшение ежемесячного платежа, то он сократится до 10 400 ₽. Далее вы можете ежемесячно вносить на ипотечный счёт столько, чтобы платёж составлял всё те же 14 650 ₽.  

Таким образом выплатить ипотеку полностью удастся почти в два раза быстрее, а выгода составит 1 162 992 ₽.

• Общая сумма выплат банку — 2 353 751 ₽ (из них на погашение процентов — 713 751 ₽)
• Начало выплат — май 2020 года
• Конец выплат — октябрь 2030 года

ВАЖНО! И стратегия сокращения платежа, и стратегия уменьшения срока ипотеки будут работать действительно эффективно, только если вы будете придерживаться любой из них постоянно и в определенных ситуациях комбинировать.

Используйте для досрочных платежей деньги, которые вам положены от государства: налоговый вычет, средства за рождение первенца, семейный капитал за рождение второго и третьего детей, компенсация по ипотеке для многодетных семей.

Легкой вам ипотеки!